Без малого 12 лет наша страна живет с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее по тексту - закон). Он позволил, в свое время, сделать попытку ввести сферу оборота недвижимости, находящейся на стадии строительства, в какое-то подобие цивилизованной процедуры. По прошествии этого времени вопросов не убавилось, тем не менее, стоит сказать, что появился механизм способный оградить откровенных мошенников от граждан, желающих поучаствовать в софинансировании строительства собственного жилья. Это первое. И, второе - включить рыночный механизм регулирования количества и качества застройщиков по принципу естественного отбора - останутся самые сильные и самые законопослушные.
Тем не менее, многие застройщики по-прежнему пытаются "обходить" закон. Я, юрист, занимающийся правовым обслуживанием организаций, встречаясь с руководителями компаний, которые называют себя застройщиками, в первую очередь спрашиваю о схеме их работы с дольщиками. Если я слышу, что 214 закон ими не применяется, то всякий интерес у меня к этой компании как к потенциальному клиенту пропадает: я не хочу в далекой или близкой перспективе вместе с ними сидеть в тюрьме. Для меня понятно, что эти господа работают если не с откровенно преступной мошеннической схемой, то, по крайней мере, с противозаконной. А такие товарищи мне вовсе не товарищи.
Находятся люди, которые с удовольствием относят свои накопления таким "не товарищам". Например, ко мне обратился человек, который заявил, что является обманутым дольщиком. Я посмотрел его договор, и даже не смотря на мой многолетний опыт работы юристом, в том числе в сфере оборота недвижимости, не смог классифицировать этот документ. В нем не было ничего, за что можно было "зацепиться" и хотя бы совершенно однозначно сказать, что по этой "филькиной грамоте" вообще возникли какие-то правоотношения. Человек просто подарил кому-то свои кровные деньги, а его мечты о новом жилье разбились в пух и прах. Судебной перспективы я не увидел и предложил обратиться в правоохранительные органы. Конечно эта история - крайность, но подобные ситуации, к моему большому сожалению, все еще имеют место быть. Потому что, как это говорится, на всякий товар находится свой покупатель. Наш народ зачастую продолжает самоотверженно, со всей широтой русской души самообнавыться, давая простор для мошенников разного пошиба.
Радует то, что все-же есть застройщики, которые приняли правила игры, предложенные государством в виде закона. Безусловно, добросовестным игрокам рынка работать крайне тяжело. С учетом сложившейся экономической ситуации как в мире, так и в нашей стране, многие добросовестные участники рынка уходят - их банкротства становятся бичом современных экономических условий. Конечно, объективные причины есть. Взять хотя бы институт ипотеки: использование этого инструмента сродни катанию на американских горках. Никогда не знаешь куда нелегкая вынесет. Поэтому все кто не испытывают немедленной необходимости в приобретении квартиры предпочитают подождать. И это один из факторов торможения рынка. Тем не менее, в моей ежедневной практике постоянно возникают вопросы, связанные с исполнением договоров долевого участия. Поэтому, не смотря на то, что на эту тему уже много всего было написано, я решил еще раз поговорить об азах приобретения недвижимости на первичном рынке.
Важно понимать, что договор долевого участия в строительстве, заключенный в рамках закона - единственный документ, который является основанием для продажи жилья на стадии строительства. Закон предусматривает целый ряд мер, защищающий права дольщиков. Остановлюсь на некоторых.
Закон устанавливает, что застройщик может заключить договор с покупателем не ранее, чем он зарегистрирует свое вещное право на земельный участок. То есть, компания-застройщик должна являться собственником, либо арендатором или субарендатором земельного участка, на котором будет возводиться жилой дом. Договор аренды (субаренды) должен быть долгосрочным, то есть заключенным на срок более одного года, а значит зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Следующее обязательное условие - наличие действующего разрешения на строительство объекта капитального строительства. Вместе с этим, перед заключением первого договора долевого участия в строительстве, застройщик обязан опубликовать проектную декларацию и обеспечить публичный доступ к информации, касающейся строительства.
В случае не соблюдения таких требований, дольщик, с которым заключен договор, имеет полное право требовать его расторжения, возврата уплаченной суммы, возмещения процентов за пользования чужими денежными средствами.
Договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Это требование закона, по мнению законодателя, позволяет избежать дальнейшей продажи квартиры третьим лицам.
Закон предусматривает выплату крупных штрафных санкций, если застройщиком нарушены сроки передачи квартиры в собственность. Кроме того, его положения обязывают застройщика устранять бесплатно все строительные дефекты, обнаруженные дольщиком после принятия квартиры в собственность, либо на соразмерно затраченную суммы на устранение дефектов, уменьшить стоимость переданной квартиры. В случае, если договором долевого участия предусмотрено отсутствие ответственности застройщика за строительные дефекты, то такие положения договора должны признаваться ничтожными, и, в случае вынесения спора на рассмотрение суда, не приниматься во внимание.
Весь это комплекс мер, который должен быть направлен на то, чтобы денежные средства были направлены на строительство жилого здания в четко определенном месте, разбивается о следующие действия застройщиков. А именно, строительная компания заключает предварительные договоры долевого участия в строительстве. Что это значит? Такой договор не подлежит государственной регистрации. Из этого вытекает целая цепочка, которая рушит тот самый комплекс мер, установленный законом. Все документы, представляемые на государственную регистрацию, подлежат правовой экспертизе, то есть регистраторы прав проверяют их на соответствие действующему законодательству. Поэтому не будет зарегистрирован договор долевого участия (как бы он ни назывался), если застройщик не является пользователем или правообладателем земельного участка (что зачастую случается), отсутствует действующее разрешение на строительство или не опубликована проектная декларация. Таким образом, дольщик становится заложником застройщика, который может себе позволить так как ему вздумается переносить сроки сдачи объекта капитального строительства, произвольному изменению проекта, ну а в самом худшем случае - в конечном итоге к признанию возводимого дома незаконной постройкой, подлежащей сносу.
Некоторые специалисты, заблуждаясь, утверждают, что регистрация договора долевого участия гарантирует, что квартира не будет являться объектом "двойной продажи", поскольку регистратор проверяет наличие прав третьих лиц. Нет, говорю я Вам, если такой договор зарегистрирован, то здесь может быть только два варианта, и оба преступны: либо наличие сговора между регистратором прав и застройщиком, либо представление застройщиком для целей государственной регистрации не достоверных (мягко говоря) документов. А это уже предмет для разбирательства правоохранительных органов. Поэтому без регистрации договора долевого участия и при подписании с дольщиком так называемого предварительного договора (то есть по сути договора о намерениях), возможны и двойные, и тройные, и четверные продажи одной и той же квартиры. Безусловно, бывают другие случаи, когда застройщик даже с соблюдением всех требований закона, продает квартиру несколько раз. Например, если дольщик внес аванс, а основной договор долевого участия еще фактически не подписан или же по каким-то причинам затянулась его государственная регистрация. Тем не менее, эти случаи не в правовом поле и "тянут" больше на ошибку.
Конечно же, когда и если дело дойдет до судебного разбирательства, такой предварительный договор может быть признан основным, если он заключен по правилам основного. Таким образом, суд, наверняка, станет на позицию дольщика и признает его собственником либо квартиры в построенном объекте недвижимости, либо доли в праве на весь комплекс, который включает в себя земельный участок и объект незавершенного строительства.
Немаловажен вопрос, которого я уже вскользь коснулся - соблюдение застройщиком таких параметров, как площадь квартиры и качество выполненных строительных работ. Законом предусмотрено, что все изменения в проект могут вноситься лишь по согласованию с дольщиком. В результате застройщик может поставить последних перед выбором - внести изменения и побыстрее получить свои квартиры, либо, соблюдая нормы закона, затянуть сроки сдачи объекта. Соответствие качества объекта долевого строительства регламентируется статьей 7 закона, которая устанавливает, что при обнаружении нарушений строительных норм, технических требований, договорных обязательств, в том числе регламентов, касающихся безопасности зданий и пожарной безопасности, дольщик может не подписывать акт передачи объекта и требовать составления "дефектного акта". Составив такой документ, дольщик вправе требовать уменьшения цены договора, устранения недостатков или возмещения средств, затраченных на самостоятельное устранение недостатков. При этом застройщик, как правило, попросту игнорирует обращения дольщиков, затягивая, таким образом, время, а те, в свою очередь, не торопятся в суд, поскольку это связано с дополнительными расходами на юридическую процедуру. Суд, рассматривая дело по существу, опирается на заключение соответствующей экспертизы.
Следует обратить внимание на то, что закон не дает понятия существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. В данном случае судами применяется аналогия закона, регулирующая правоотношения по определению существенного недостатка товара, содержащееся в пункте 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации и преамбуле к Закону "О защите прав потребителей". Таким образом, в качестве существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, которое является неустранимым или которое не может быть устранено без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другое подобное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства. Например, существенным нарушением может быть признано нарушение функционирования системы вентиляции, для устранения которого требовалось провести снос одной из несущих стен и возведение новой стены с надлежащим устройством шахт и каналов.
Дольщики отказываются от обращения в суд еще и по тем соображениям, что хотя они и могут отказаться от жилья, но потребовать назад он может только внесенную сумму. При этом надо понимать, что к моменту сдачи, рыночная стоимость объекта долевого строительства значительно увеличилась.
Достаточно сложно утверждать, что нормы закона могут реально защитить дольщиков от затягивания сроков сдачи объекта долевого строительства. Согласно 6 статье закона, договором должен определяться срок сдачи объекта капитального строительства, который должен быть обеспечен застройщиком. При нарушении срока закон обязывает застройщика выплатить неустойку, причем речь идет о достаточно серьезной материальной ответственности. Тем не менее, тот же закон позволяет переносить сроки сдачи объекта и делать это неоднократно. Законодатель ставит только одно условие - дольщик должен быть предупрежден об этом не позднее, чем за два месяца до предполагаемого переноса. Что ж, такое допущение позволило недобросовестным застройщикам откладывать сроки сдачи объекта до рекордных десяти лет. Конечно, дольщик не обязан соглашаться на дополнительные условия, и после двух месяцев с истечения срока, указанного в договоре, может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Застройщик в этой ситуации принимает все усилия для того, чтобы не возвращать взнос дольщика, а уговаривает набраться терпения и подождать еще немного. По тем же причинам, которые я приводил раньше, дольщик не торопится в суд: денег, которые удастся взыскать с застройщика как раз хватит на то, чтобы начать всю процедуру заново, но уже с другим застройщиком.
Однако, совсем безвыходных ситуаций не бывает. Например, если Вас не устраивает работа застройщика, то можно попробовать переуступить свое право требования, заключив с третьим лицом соответствующий договор. Таким образом, Вы получаете деньги в сумме близкой к рыночной стоимости объекта долевого строительства и избавляетесь от ненавистного Вам застройщика.
Остановлюсь на этом более подробно. Ведь заключение договора цессии (уступки права требования) при долевом участии в строительстве - не такая уж редкая процедура. Что же нужно знать, если Вы собираетесь стать вторым дольщиком?
Институт уступки прав требования довольно подробно регламентирован Гражданским кодексом Российской Федерации и законом. По смыслу статьи 11 закона и статьям 382 и 384 Гражданского кодекса российской Федерации уступка права требования по договору об участии в долевом строительстве означает замену участника долевого строительства (цедента) новым лицом (цессионарием), на которого распространяются все прав и обязанности, предусмотренные договором. В связи с этим специфика договора об участии в долевом строительстве отражается и на уступке прав требований к нему.
Так, законом ограничен временной период совершения уступки права требования, который начинается с момента государственной регистрации и оканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта. Следует учитывать, что в тех случаях, когда право собственности на объект долевого строительства признано по решению суда без составления передаточного акта, заключение договора об уступке права требования недопустимо.
По общему правилу форма уступки права требования и перевода долга должна соответствовать форме основного договора (статьи 389 и 291 Гражданского кодекса Российской Федерации). В нашем случае для таких сделок необходима государственная регистрация в Едином государственном реестре недвижимости.
Согласно статье 11 закона уступка права требования возможна двумя способами: с согласия застройщика и без таковой. После уплаты участником долевого строительства цены договора он вправе совершать уступку без согласия застройщика (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации), в отсутствие данного условия уступка допускается одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства с получением согласия застройщика (пункт 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации),
Конечно, это не все аспекты совершения уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве. Они узкопрофессиональны, требующие не только базовых знаний теоретической юриспруденции, но и практических навыков.
В рамках одной статьи сложно охватить все нюансы, связанные с применением закона. Безусловно, рассматриваемый закон позволил привести рынок недвижимости на более цивилизованный путь.
Заключая договор долевого участия в строительстве или договор уступки прав требований пригласите Вашего юриста. Он внимательно изучит его, соотнесет его положения с действующим законодательством и подскажет стоит его подписывать в том виде, на котором настаивает застройщик или предложит заключит свой вариант договора. Отказ застройщика от подписания Вашего варианта договора долевого участия в строительстве, может навести на определенные мысли о его добросовестности и целесообразности сотрудничества с ним. Поэтому внимательно отнеситесь к советам Вашего юриста - они помогут Вам не потерять кучу денег, так и мечту о новом жилье.
Удачных сделок и будьте осторожны!